一、先看結論
如果只記一句話：七期主要商辦的實際成交租金，大多落在每坪每月 900 到 1,360 元之間，比網路上常見的報價低。能穩定成交在 1,200 元以上的，是 NTC國家商貿中心、豐邑A8市政核心這類市政北二路、市政路核心的 A 級辦公大樓；聯聚中雍則是另一個級距，但實登樣本只有 5 筆。
第二個重點是走勢。多數大樓的成交租金在 2022 到 2024 年間緩步上升，2025 年起持平、部分大樓略為回落。第三個重點是投報：以實登租金和實登買賣價推算，七期商辦的毛租金投報率大約 2.7% 到 3.8%，買來收租的報酬並不高，這也說明七期商辦的買方主力其實是「企業自用」，而不是單純的包租投資。
二、資料來源與計算方式
這一段寫得比較細，因為租金數字一旦來源不清楚，就沒有比較價值。任何人都可以依照下列條件，到內政部網站自行核對。
- 資料來源
- 內政部「不動產成交案件實際資訊資料供應系統」租賃開放資料（臺中市）
plvr.land.moi.gov.tw/DownloadOpenData - 查詢核對
- 內政部不動產交易實價查詢服務網 → 租賃 → 臺中市西屯區，以大樓門牌查詢
lvr.land.moi.gov.tw - 資料期間
- 民國 111 年第 1 季至 115 年第 2 季發布之資料（第 3 季資料尚未發布）；實際簽約日期涵蓋 2021 年 11 月至 2026 年 5 月
- 下載整理日
- 2026 年 9 月 29 日
- 納入大樓
- 以門牌辨識：NTC（市政北二路282號）、鼎盛BHW（市政北二路236、238號）、親家T-POWER（市政北七路186號）、聯聚中雍（市政北七路98號）、CBD時代廣場（朝富路213號）、親家T3（市政路500號）、豐邑市政都心（市政路386號）、豐邑A8市政核心（市政路402號）、TOP1環球經貿（臺灣大道三段789號）、中信金控台中金融大樓（惠中路一段88號）
- 租金單位
- 採實價登錄「單價（元／平方公尺）」欄位 × 3.30579 換算為「元／坪／月」。此單價已扣除車位租金與車位面積，坪數為含公設的建物面積
- 排除條件
- ① 符合上列門牌的原始資料 652 筆，先排除用途為住家或建物型態為店面者 4 筆；② 不同季別重複發布的同一案件，以案件編號去重（648 筆 → 464 筆）；③ 備註「未租賃車位，建物登記含有車位面積」者，因面積含車位會低估單價，不納入統計（16 筆）。最後納入 448 筆
- 統計方式
- 主流區間＝第 25 至第 75 百分位數（中間一半的成交）；中位數＝排在正中間的那一筆。用中位數而非平均，是為了避免少數極端案件拉高或拉低結果
還有一個限制要先講清楚：依現行規定，經由不動產經紀業仲介成交的租賃案件才有申報義務，屋主自行出租或企業直接與產權方簽約的案件，多半不會出現在實價登錄裡。所以實登是「一部分真實成交」，不是全部；像中信金控台中金融大樓這類整棟自持、直接招租的大樓，實登筆數自然很少。
三、七期商辦各棟租金一覽（實價登錄）
下表以簽約日期 2024 年 4 月至 2026 年 5 月（近兩年）的成交為主，依中位數由高到低排列。成交筆數少於 5 筆的大樓另外標示，數字只能當參考。
| 大樓 | 近兩年成交筆數 | 主流區間（元／坪） | 中位數（元／坪） | 登記坪數中位數 |
|---|---|---|---|---|
| NTC國家商貿中心 | 35 | 1,157–1,356 | 1,243 | 約 82 坪 |
| 豐邑A8市政核心 只租不賣 | 10 | 1,153–1,245 | 1,190 | 約 166 坪 |
| TOP1環球經貿中心 | 20 | 1,026–1,300 | 1,169 | 約 94 坪 |
| 鼎盛BHW | 29 | 1,048–1,190 | 1,131 | 約 122 坪 |
| CBD時代廣場 | 44 | 981–1,175 | 1,061 | 約 95 坪 |
| 豐邑市政都心廣場 | 14 | 952–1,101 | 1,050 | 約 108 坪 |
| 親家T-POWER | 13 | 962–1,041 | 988 | 約 69 坪 |
| 親家T3市政國際中心 | 41 | 902–1,031 | 949 | 約 66 坪 |
| 聯聚中雍大廈 | 5（全期） | 1,448–2,595（最低至最高） | 1,729 | 約 263 坪 |
| 中信金控台中金融大樓 | 2（未納入統計） | 2025 年 5 月 19 樓兩戶續租，換算約 1,147–1,190 元／坪；但登記面積含車位，實際辦公室單價應高於此數 | ||
註：聯聚中雍近兩年僅 1 筆（2024 年 12 月，約 2,291 元／坪），故改列 2023–2024 年全部 5 筆的最低至最高與中位數。登記坪數為實登「建物總面積」換算，含公設，有承租車位者也含車位面積，僅供了解常見承租規模。以上租金多數註記「租金總額含稅」，管理費除少數案件外皆未包含。
四、租金分級：七期商辦的三個租金帶
把各棟的主流區間放在同一條尺上，會發現七期商辦的租金其實分成很清楚的三層。圖中淺色長條是主流區間（中間一半的成交），深色圓點是中位數。
資料：內政部租賃實價登錄，簽約日期 2024/04–2026/05。聯聚中雍單價遠高於其他大樓且近兩年僅 1 筆，未放入圖中。
第一層：頂級豪辦，每坪 1,500 元以上
目前只有聯聚中雍。成交坪數動輒 220 坪以上、月租金 38 萬到 63 萬元，承租方是需要整層形象總部的大型企業。樣本少、成交間隔長，不適合用「平均」去理解，每一筆都是個案。
第二層：核心 A 辦，每坪約 1,100 到 1,350 元
NTC國家商貿中心、豐邑A8市政核心、TOP1環球經貿、鼎盛BHW。共通點是屋齡較新或位於市政北二路、市政路核心，大樓知名度高、企業願意為門牌多付一點。其中 TOP1 區間最寬（1,026–1,300），反映新大樓各戶裝潢與條件差異大。
第三層：成熟型商辦，每坪約 900 到 1,100 元
CBD時代廣場、豐邑市政都心、親家T-POWER、親家T3。這一層的租金最集中、成交量也最大（CBD 與親家T3 近兩年合計 85 筆），代表是七期最「有流動性」的租賃市場。對預算有限、又想要七期門牌的中小企業，這一層是最務實的選擇。
五、歷年租金走勢
下表為各棟每年簽約案件的租金中位數（元／坪／月），括號內為筆數。只列該年有 5 筆以上成交的年份，避免少數案件造成誤判。
| 大樓 | 2022 年 | 2023 年 | 2024 年 | 2025 年 |
|---|---|---|---|---|
| NTC國家商貿中心 | 1,141（14） | 1,227（20） | 1,336（14） | 1,205（18） |
| 鼎盛BHW | 1,114（12） | 1,154（17） | 1,189（12） | 1,098（15） |
| TOP1環球經貿中心 | — | — | 1,237（12） | 1,142（10） |
| CBD時代廣場 | 966（22） | 1,051（23） | 1,028（27） | 1,021（23） |
| 豐邑市政都心廣場 | 954（6） | 1,048（9） | 1,064（5） | 1,022（10） |
| 親家T-POWER | 967（14） | 985（15） | 1,028（6） | 985（6） |
| 親家T3市政國際中心 | 949（22） | 961（14） | 922（27） | 962（18） |
| 豐邑A8市政核心 | — | — | 1,180（5） | 1,200（5） |
資料：內政部租賃實價登錄，依簽約年份（西元）分組；「—」表示該年成交少於 5 筆。2026 年資料目前僅到 5 月，筆數不足，暫不列入。
整體來看，2022 到 2024 年多數大樓的成交租金往上走，NTC 從 1,141 元升到 1,336 元最明顯；2025 年則普遍持平或小幅回落，NTC、BHW、TOP1 都比前一年低。可能的原因包括 TOP1 等新大樓完工後釋出大量可租空間，以及企業在景氣不確定時對租金更敏感，但實登本身無法證明原因，這裡只陳述數字的變化。2026 年已登錄的少數案件中，TOP1 出現每坪 700 多元的成交，後續是否成為趨勢，需要等更多資料。
六、租金投報率：買七期商辦收租划算嗎？
很多人問「七期商辦投報率多少」。我用同一個來源、同一段期間的兩組實登數字來推算：毛投報率＝租金中位數 × 12 ÷ 買賣成交單價中位數。買賣資料取內政部買賣實價登錄 113 年第 3 季至 115 年第 2 季發布、交易日期 2024 年 4 月至 2026 年 4 月的案件，並排除親友等特殊關係交易與毛胚屋。
| 大樓 | 租金中位數（元／坪／月） | 買賣單價中位數（萬／坪） | 買賣筆數 | 推算毛投報率 |
|---|---|---|---|---|
| TOP1環球經貿中心 | 1,169 | 37.2 | 13 | 約 3.8% |
| 豐邑市政都心廣場 | 1,050 | 36.6 | 7 | 約 3.4% |
| NTC國家商貿中心 | 1,243 | 46.0 | 20 | 約 3.2% |
| 親家T3市政國際中心 | 949 | 39.5 | 8 | 約 2.9% |
| 鼎盛BHW | 1,131 | 49.4 | 4 | 約 2.8% |
| CBD時代廣場 | 1,061 | 46.8 | 15 | 約 2.7% |
| 親家T-POWER | 988 | 44.0 | 10 | 約 2.7% |
| 聯聚中雍大廈 | 1,729（全期 5 筆） | 58.8 | 7 | 約 3.5%（樣本少） |
毛投報率未扣除管理費、房屋稅與地價稅、租賃所得稅、空置期與仲介費，實際淨報酬會更低。鼎盛BHW 買賣筆數僅 4 筆、聯聚中雍租賃樣本僅 5 筆，數字僅供參考。
結果很清楚：單價越低的大樓，投報率越高。TOP1 與豐邑市政都心買進單價在 37 萬元上下，租金卻不輸成熟型大樓，所以毛投報接近 3.5% 到 3.8%；BHW、CBD、T-POWER 買價已經站上 44 到 49 萬元，租金沒有同比例上升，投報率就只剩 2.7% 到 2.8%。換句話說，七期商辦若以收租為主要目的，選棟比選地段更重要；若是企業自用，看的就不是投報率，而是門面、動線與長期持有的資產價值。
七、為什麼你看到的報價比實登高？
在 591 或仲介廣告上，七期商辦出租常見每坪 1,300、1,500 甚至 1,800 元的報價，比上面的實登數字高出一截。差距主要來自三個原因：
- 開價不等於成交價。廣告是屋主的期望值，實登是雙方簽約後的結果，中間通常有議價空間。
- 計算基礎不同。實登單價以含公設的建物面積計算並扣除車位；部分報價則是以實際使用面積計算，或把車位、裝潢設備一起算進月租，換算出來每坪自然比較高。
- 成交樣本偏向一般條件。高樓層景觀戶、精裝修戶確實能租到更高價，但它們在全部成交中占少數，放在中位數裡不會被突顯。
所以看到報價時，比較好的做法是先確認「每坪是以哪一種坪數計算、含不含車位與管理費」，再拿本頁的實登區間對照，就能判斷這個價格是在行情內、偏高，還是有特殊條件支撐。
八、影響七期商辦租金的因素
- 大樓等級與門牌：市政北二路、市政路核心的 A 級大樓，近兩年租金中位數比成熟型大樓每坪高約 70 到 300 元。
- 樓層與景觀：同一棟大樓裡，高樓層、面市政公園或開闊景觀的戶別，成交常落在主流區間上緣以上。
- 裝潢與設備：附隔間、會議室與辦公家具的「即租即用」戶別租金較高，毛胚或需自行裝修者較低。
- 坪數與整層承租：大坪數或整層承租有議價空間，但也因門檻高、可選擇的承租方少，條件差異很大。
- 車位：車位多另計租金，實登中單一車位案件常見每月約 3,500 至 8,500 元，是總租金的重要組成。
- 稅費與管理費：多數實登案件註記「租金總額含稅」，管理費則通常另計，比較報價時要放在同一個基礎上。
九、月租試算
選擇大樓、輸入需要的坪數（含公設），就能用近兩年實登主流區間試算每月租金。車位與管理費不包含在內。
十、只租不賣與興建中商辦
只租不賣商辦方面，豐邑A8市政核心在實登中有 14 筆成交，近兩年中位數約每坪 1,190 元，而且多筆案件在備註中約定租約期間逐年調高租金，顯示產權方有穩定的議價能力。中信金控台中金融大樓實登僅 2 筆，無法代表行情；媒體曾報導其租金約每坪 1,300 到 1,550 元，但那是媒體資料，並非實價登錄，兩者請分開看待。
興建中商辦如市政壹號廣場、惠國90、聯聚中維、允將TST台灣之鑽、市政萬象廣場、惠國88，目前尚未完工，沒有任何租賃實價登錄，本頁不預估其租金。可以確定的是，這批大樓陸續完工後，七期可租面積將明顯增加，對第二層、第三層大樓的租金會形成競爭壓力，待實際成交出現後再更新本頁。
十一、達倫觀點
整理這一頁時，我自己也被數字修正了一次：七期商辦真實成交的租金，比市場上流傳的「行情」低。很多人談租金時拿的是開價，或是某一戶高樓層精裝修的特例，一旦用實價登錄逐筆攤開，大部分成交其實集中在每坪 900 到 1,350 元之間。
對承租的企業來說，這是好消息：你手上有一把尺，可以判斷對方報的價格有沒有道理。對想買商辦收租的人來說，則是一個提醒：七期商辦毛投報大約 3% 上下，扣掉管理費、稅費與空置期更低，買七期商辦比較像「企業自用兼資產配置」，而不是高報酬的包租生意。
我建議看租金時做兩件事：第一，先問清楚報價的坪數基礎、含不含車位與管理費；第二，拿本頁的主流區間對照，再看這一戶的樓層、景觀與裝潢是否撐得起落在區間上緣。需要我幫你把某一棟、某一戶的實登成交逐筆調出來比對，直接找我就好，不收費、不催成交。
十二、常見問題 FAQ
想看單棟的完整分析，可以從這裡進入：